Sitenizin, evinizin değeri düşebilir, Memur sitemizde sizleri bilgi sahibi olmanızı adına Sitenizin, evinizin değeri düşebilir başlığı atarak konu ile ilgili bilgileri siz değerli okurlarımıza aktarıyoruz. Sitenizin, evinizin değeri düşebilir isimli yazımızın ayrıntı kısmı..
Daha fazla mesaj
Sitenizin, evinizin değeri düşebilir
Hürriyet’ten Oya
Armutçu’nun haberine göre: Etrafı duvarlarla çevrilmiş, kapısına güvenlik
konulmuş her yerleşim yeri, hukuki anlamda site (toplu yapı) olmayabilir. Site
içindeki sosyal tesisler size ait olmayabilir. Sitenizin sınırları içinde
gözüken her alan da sitenize ait olmayabilir. Halkın da rahatlıkla yürüyerek
geçebileceği kamuya terk edilmiş alanlar/yollar bulunabilir. İstanbul’da ortasından
devlet yolu geçen böyle siteler var.
YP’NİZ MATBU OLMAMALI
Çoğumuzun bırakın incelemeyi, görmediğimiz hatta varlığını bile bilmediğimiz
YP’leri, sitenin yönetim tarzını, ortak alan yer ve tesislerin kullanma maksat
ve şekilini, sitenin yönetimine ilişkin tüm kaideleri düzenler.
Yönetim Kurulu-Denetim Kurulu seçiminden, ortak giderlere, katılım oranına,
gecikme tazminatı, faiz oranından, ortak alan yer ve tesislerin kullanımına
kadar site yönetimiyle alakalı tüm konuları düzenleyen YP kat maliklerini ve
diğer site sakinlerini bağlayan bir anlaşma niteliğini taşır.
Tek cümle ile YP’ler apartman ve sitelerin ana (temel) yasasıdır. Site sakinleri
içinde çıkabilecek uyuşmazlıklarda kapısını çaldığınız mahkeme ilk önce YP’nize
bakıyor. Bu kadar mühim olan YP’leri kırtasiyelerde satılan matbu YP olmamalı.
İnternetten indirilmemelidir. O siteye özgü hazırlanmalıdır. İçinde alışveriş
merkezleri, müstakil villalar, bloklar, hatta okul, stat, hastane bulunan kompleks
yapıların site adı altında birlikte yönetilmeye çalışıldığı günümüzün bir gerçeği.
Bu denli karmaşık yapılardan bir araya gelen büyük bir sitenin ana (temel) yasası olan
YP’nin o siteye özgü/özel hazırlanmasının ne kadar mühim olduğu açıktır. Bu
da gösteriyor ki, YP’ler o siteye özgü bir biçimde uzman avukatlara hazırlatılmalı.
İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı 37 yıllık avukat Mustafa
Şeref Kısacık’ın gerçekleştirdiği, benim de katıldığım dört günlük eğitimdeki en
kritik ikazlardan biri buydu. Kısacık’ın, avukatların yanında, ev sahiplerinin,
kiracıların, yönetim şifrketi sahiplerinin/çalışanlarının, site yönetici ve denetçilerinin
bilmesi gereken toplu yaşam hukukuna dair değerlendirmeleri şöyle:
Lüks bir siteden servet değerinde ev alırken, dikkat edin. Tapu kaydına, vaziyet
planına, projesine, YP’ye bakın. Sitenizin içinde kamuya terk edilmiş yer
var mı inceleyin. Sitenizin ortasından otoyol geçebilir, otoyol geçince siteniz
ikiye üçe bölünebilir. Sitenin havuzu, otoparkı, sosyal tesisleri yolun karşısında
kalabilir. Bir günde dairenizin değeri yarı yarıya düşebilir.
AİDAT DÜZENLEMESİ
Aidat düzenlemesine bakın. Evinizin kira değerinin üzerinde aidat ödemek durumunda
kalabilirsiniz. Sitede ne kadar çok (açık-kapalı havuz, spor alanları, hamam-sauna,
şelale, gölet, sosyal tesis) varsa giderleri de bir o kadar artar. Sitenin giriş-çıkış
kapısının fazlalığı dahi (personel sayısını artıracağından) gideri arttırır.
Sitede yaşayan maliklerin sayısına, niteliğine ve sizinle uyumlu olup olmadıklarına
bakın. 300 dairenin 200 tanesi bir insana ait olabilir. Yönetici, kat maliklerinin
sayı ve arsa payı çoğunluğuyla atandığı için hiç istemediğiniz bireyler sizi
yönetebilir. Yönetimde söz ve karar sahibi olamayabilirsiniz.
YP’de toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar bu kurulun görevlerini
üstlenmek, yetkilerini kullanmak ve kurulun oluşması için gerekli girişim ve
çağrılarda bulunmak üzere bir geçici yönetim kurulması öngörülebilir.
Sitenizle hiç ilgisi olmayan (yapımcı şirketin çalışanları yahut onların görevlendirdiği)
bireyler senelerca sizi yönetebilirler.
ARSA PAYINIZA DİKKAT
Her bağımsız bölümün konumuna, kullanım amacına, olduğu kata, büyüklüğüne
göre arsa payı belirlenir. Arsa payının tek ölçüsü bağımsız bölümün büyüklüğü
değildir. Misal verilecek olursa İstanbul Bağdat Caddesi’ndeki 60-70 m2’lik bir dükkan, binanın
üst katlarındaki 200-250 metrekarelik bir daireden daha pahalı olabilir. Dolayısıyla,
arsa payının da daha yüksek olması gerekir. O yüzden arsa payınızı inceleyin.
Arsa payınız gerçek duruma uygun değilse, hiç gecikmeden arsa payı düzeltme
davası açın. Arsa payı ortak alanları (örneğin otoparkı) kullanırken mühim,
genel kurulda karar alınırken mühim. Kentsel dönüşüm uygulaması yönünden da
çok mühim. Binanızın riskli yapı olduğu kesinleştikten sonra, maliklerinin
(arsa payı yönünden) 2/3’ü “burayı arsa olarak satalım” şeklinde karar alabilir.
Arsa payınız olması gerekenden düşükse daha az para alırsınız. Bağımsız bölümü
sizinkinden fazla daha değersiz olan bir malik tapudaki arsa payı daha yüksek
gözüktüğü için sizin payınıza düşen miktardan çok daha yüksek para alabilir.
Arsa payı düzeltme davası her zaman açılabilir. Yöneticiyi davalı olarak göstererek
açılamaz. Tüm kat maliklerini davalı olarak göstermek zorundasınız. Çünkü dava
sonunda verilecek kararlar tüm maliklerin mülkiyet hakkını ilgilendirmektedir.
Dava haklı görülürse arsa payları değişecektir. Açacağınız davada bağımsız bölümlerin
arsa payı belirlenirken (bilirbireyler olması gereken arsa paylarını hesaplarken)
bağımsız bölümlerde sonradan yaşanan değer artışlarını ve azalmalarını
dikkate alamazlar. Kat ittifakı/mülkiyeti kurulurkenki ilk baştaki değerleri
ölçü almak mecburiyetindedirler.
KAPAT [X]
YÖNETİCİ EK AİDAT TOPLAYABİLİR
Apartman yönetim kurulu ve site genel kurulu toplanmadan yönetici ek aidat
(ortak gider avansı) toplayabilir. Misal verilecek olursa sitede kanalizasyon sistemi tıkandı
yahut fırtınadan çatı uçtu ise bunun gibi acil ve yapılması zorunlu olan bakım
onarım işlerini yönetici derhal yaptırır. Beklenmeyen bu gider için sitede para
yoksa yahut diğer işler/ödemeler için topladığı parayı harcamak zorunda kalmışsa,
yönetici ek aidat isteyebilir. İşletme projesiyle bizden aidat adı altında istenen
miktar aslında avanstır. Dönem içinde gerçekleşeceği tahmin edilen giderlere
karşı alınır. Dönem sonunda ise gerçekleşen gidere bakılarak nihai hesap yapılmalıdır.
PANDEMİDE GENEL KURUL YAPILMAZ
KALABALIK sitelerde sosyal mesafe kaidelerina ve sokağa çıkma yasaklarına uyarak
genel kurul yapılması fiilen hemen hemen imkansızdır. 300 birinin altında iseniz
genel kurul uygulayabilirsiniz. 301 kişi ve üzerinde maliki olan sitelerde nasılsa
o kadar kişi gelmez diye genel kurul çağrısı yapamazsınız, yapmamalısınız. Misal verilecek olursa
500 kişiyi çağırdınız. Toplantı salonunuz (500 kişi x 8 metrekare =) 4 bin metrekarelik
bir alan mı? Nasılsa 300 kişi bile gelmez diye düşünerek, 500 kişiyi genel kurula
çağırdınız. O gün 400 kişi geldi. Görevli polis 300 kişiden sonrakileri salona
almadı. İçeri alınmayanlar genel kurulun ve alınan kararların iptali davası
açıklarında yüzde 100 kazanırlar. Çünkü maliklerin seçme, seçilme ve denetleme
haklarını ellerinden alamazsınız. Genel kurul çağrısı yaparken malikler içinde
+ 65/-20 yaş aralığında olanlar varsa, her iki grubun da sokağa çıkma yasağının
olmadığı gün ve saatlerde yapmanız gerekir. Sosyal mesafe ve hijyen koşulları sağlanamadığı
için bazılarının hastalanması halinde, yöneticilerin sorumlu bulunacağı da göz
önüne alındığında, genel kurul yerine getirilmemesi daha doğru olacaktır. Lakin 8-10
daireli bir apartmanda bahçede veya uygun bir yerde genel kurul yapılabilir.
